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非限购城市,房产泡沫预警

发布时间:2018-05-29 14:13 | 浏览次数:

非限购城市,房产泡沫预警

佛渡有缘人,能救一个是一个

过去

在过去的岁月里,我国的楼市有没有区域经历过真正的下跌?

幅度超过50%的?答案是有,且不少区域有,甚至有些区域开发商都有破产跑路的,但问题是为什么人们没有觉察到这一点呢?似乎在认知中没有这一条。买房的不都发了么?当然随着这一轮实现的去库存,这样的历史也已被覆盖,更没有人会去深究。

这原因其实也很简单,股市中亏的才是大多数,但你一定听过身边不下十遍股市赚了甚至大赚的,但几乎很少听到身边有人亏的。这是为什么?因为国人好报喜不报忧。亏了打落牙往肚子里吞的不在少数。

股市末轮

股市的牛市初期,人们往往会选资质好的公司,甚至会选有分红的公司,他们会考虑到守的根基,他们会觉得若不是牛市,拿这样优质的公司至少睡得踏实,有分红就当是存银行。但牛市的末轮从来不是这样的,人们甚至会忘了自己投资的初衷,开始热炒ST股、*ST股。也就是那些政府已经发出橙色警告,该公司已陷入亏损经营。

既然该股票已无投资价值,为何还会有人冲进去呢?因为存在击鼓传花式的投机价值。冲进去的人们信心满满:我管它有没有价值,只要最后一棒不是我就行!

于是一大奇观就是股市牛市的末轮,一些ST股的涨幅往往最为靓丽。

因为牛市一再激发着人群的神经,最终人群的潜意识是在讲述:赌本身也是人群的需求。

如果说性爱是人的一个G点,那么赌其实也是人性的一个G点。多巴胺的分泌。

那句,成则会所嫩模,败则下地干活,不知道鼓舞了多少投机赌徒。

另外一层含义是想通过赌,来改变自己不满的现状,彩票的逻辑也在于此。

投资是讲耐心,讲积累的,但人群往往道理都懂,回头却一头扎进投机:成则会所嫩模,败则下地干活。

股市的牛市末轮还有一个现象就是人群必然会被卷入股市,因为身边人人都在讲述炒股赚钱了!你如果不投会很难受!会很煎熬,再夹杂一些不甘人后的焦虑,于是横下一条心,好,投就投,谁怕谁?恭喜,接的是最后一棒!

开发商

楼市目前正显现热炒ST股的现象,哪里便宜买哪里,甚至丹东也有人炒。

你问投资目的,他告诉你,便宜,炒得起来,涨的快。

这类炒作,炒得最狠的是哪类投资人?我告诉你,是开发商本身。

你不要说,因为便宜,你一买就是10套,1000平米到手,在上一轮,正真一激进的投资客甚至不满一买10套20套,直接合伙干起了开发商。但后来跑路的,跳楼的不少的,我认识个人,常年傻空,记得5年前我劝她上海买房,她总是犹犹豫豫,因为她的一远方亲戚合伙和人在一县城开发了一个房产,结果10万一套都卖不掉,最后楼盘烂尾欠了一屁股债破产。她这亲戚要是能熬到如今癫狂的市场倒也不至于破产。

击鼓传花的有趣就在于,只要鼓没停下来,就显得一直有效,同时不断刺激多巴胺的分泌。你比如,10个人玩击鼓传,每传一次得多少钱,最终鼓停时拿到花的人结算支付所有人的费用,你如果参与其中,玩上一两次,你会有一种赢钱的概率更大的错觉,因为你觉得那么多人在传,刚好砸自己手里的概率不大的呀。

但事实上这个是标准的零和游戏,传到你的时候你就呵呵了。

就如那些牛市末轮玩ST的,谁还没连吃过几个涨停呢,但最终结局呢?谁又真正赢钱了呢?凤毛麟角。

东京

记得05年那年楼市话题也热议东京崩盘这事,甚至那一年的百度,你几乎搜索到的只能是:上海房价远超东京。而记得我那年在BBS上说的那句实话:事实上东京远比上海贵。被各种希望房价跌的网友喷得不行。

日本人因为身处资源有限的岛国,又经历战败,所以事实上是比较难催生膨胀情绪的民族,然而东京资产的泡沫也一度另日本人膨胀到无以复加,甚至一个东京可以买下美国全境也被认为那是理所当然。

作为一贯看多楼市的我,以往人们用日本和香港的下跌作为例证的时候,我总是一句,即便崩过盘,下跌过,我们的价格还是别人一零头而已。

时过境迁,好像现在很少再有人提及东京的崩盘,是不是作为多头的我也从没思考过这个问题,觉得那不是问题。

事实上,我从一开始就思考过这个问题。

泡沫最终无法避免,只是形式不同。

在过去的十多年里,地产的泡沫说专家们已经提了一百遍,而熟悉我观点的朋友都应该很熟悉我怼专家们的那句:上涨到的价格就是合理的价格。

2013年时,我曾在网络上发表过一篇《真的疼是叫不出的,真正的屠杀是无声的》,在文中提出下一轮魔都楼市的上涨将极为惨烈。当时文中我说魔都价格将直指7.5万单价。

但那个标题显然是更为深入的,其实我所指的其实是楼市的最终场面。

因为我毫不怀疑,楼市的最终场面将以极端的泡沫收场。所以才以真的疼,屠杀这样刺眼的字眼。

熟悉我观点的网友,应该还记得我常说的另外一句:什么才能称为多军,你扪心自问,如果明天,魔都的房价突然暴涨到30万一平米,你是由衷的开心呢,还是后悔没多买点呢?如果由衷得开心,你就是多军。

这些言论其实指向的是我对最终场面的思考。

如果政府不加以任何的行政干预,仍由全民买房任由资金肆意发挥。

楼价一拱拱到30万一平米,完全是存在可能的。

而后崩盘到15万一平米。银行坏账一堆危及到银行安全。负资产人群一堆。

政府正因为考量到资本市场的这种嗜人的赌性。考量到东京的前车之鉴。

所以才会出台如此之多的管控措施,说白了就是不想让银行出事。

因为每一轮地产泡沫的破碎,亏损最严重甚至倒闭的正是银行。拍卖也无济于事,因为一旦崩盘短期就再无接盘侠。

大禹治水

泡沫就如洪水,它总要有个宣泄渠道,堵只能解决一时,溃堤之时后果会更为严重。所以大禹用疏导引流的方法管控住了洪水。甚至以疏散了一些人少的村庄,将水淹没向无人的村庄,来缓解水压。

其实政府对于楼市的管控也是类似的逻辑。

对于无法阻止人群的购房冲动,用的正是大禹治水式的堵疏并举。

黄金,你若买,没问题,你贷款买行么?不行。

汽车,红木家具可以向银行申请贷款买么?可以。

是因为银行觉得汽车比黄金更有价值更保值么?当然不是,

是因为买汽车与红木家具,银行认为你这土豪在消费,贷款买黄金那是在投机。动机不同,对于银行来说风险自然也就不同。

所以限购也好,限售也好,部分城市不支持贷款也好。

表面看似乎是拍脑袋想出来的无意义的门槛。

但事实上无论从压力引流也好,还是在区分土豪式消费还是激进型投机,对于国家来说都是一种有效手段。

买可以,2年后5年后才允许卖出,土豪说,没问题,我闲钱玩的,搁几年都没问题,好,可以买。DS说:别限售吧,我就指着赌上这一票短期翻身的,对不起,出门左拐不送。

本可以全控,但不控

资金的购买力就如堰塞湖一样,人群有冲动消费,你完全堵死的结果,就会上水压越蓄越大,最终仍然会决堤。所以这次全国范围内的楼市管控,有堵有疏,甚至更像是一个有序引流的过程。

而堵与疏的过程中,信贷的支持与否,限售与否,首付比例等,都更像是在对人群进行筛选。这就好比创业板或股指期货,对参与者都要风险评估。说白了就是,你最好是个愿赌服输的土豪。

如果不用引流和管控,最终核心城市堆叠出如当初东京般的泡沫完全是可能的。而既然泡沫与资金的宣泄情绪无法避免,那么如何引导,

如何确保每个资金个体,在出现损失时,最容易有担当,而非直接扔给银行,在这个构架上政府可谓是动足了脑子,限购其实就是资金资格的切分,认房又认贷也是这个逻辑,让投机资金不至于过多得堆叠到单个个体上。限售更是直接贴上:你是否愿赌服输的标签,就类似贴上ST的亏损警告的股票一样。

这个构架的好处在于,一旦价格体系崩塌,你看买的都是些什么人,

一个土豪全款买了十套,银行有风险么?没有 ,一个中产买的时候就拍着胸脯说限售5年不是问题,银行有风险么?没有 。一个DS,本想连买三套的,结果因为贷款的限制只买了一套,银行有风险么?风险小很多。

上一篇有个留言很有意思:“没有什么能够阻挡,国人对再买一套的向往”

是,既然政府无法阻挡这种热情,那么一就是留后手,另一方面对于开发商的限价行为也有这方面的考量,虽然投机者的结局基本还是输,但至少少输一点,让开发商分担一点。

开发商作为房屋供应者,在某些时期会出现捂盘甚至只租不卖的现象。

这才是开发商群体对于该城市真正的看好,而那些仗着买的人多得摇号的噱头,事实上依然是疯狂出货疯狂卖卖卖,你以为他们傻么?其实有实力又真正看好该城市的开发商是存在自持物业的,整个盘只租不卖,或者在收回开发成本以后,保留一两栋物业自持出租。如果有这样的开发商才意味着开发商事实看好该城的后市,而一边说着美妙的前景一边却坚决清盘出货,只能算是戏精了。

慎入单维因素支撑的物业

单维因素支撑的概念在一手房营销时是很有效的,然而这样的物业要慎入。人群不擅长多维的去处理思考一个问题。开发商说,因为这里是全国知名的旅游目的地,每年来那么多人,所以我觉得你作为一个成功人士在这里该有一套属于自己的物业。

于是你入坑了。开发商说这里山清水秀是养老的好地方,空气比城市里好得多,你现在不需要但你老了一定需要,所以我觉得你应该未雨绸缪在这里布局一套属于自己的物业。

当然了还有更玄乎的,比如将来要打仗,所以这地方显得更安全,所以应该买。

这种典型的一个理由式的单维的构架你若仔细思考会觉得很可笑,但处在当局者时往往又容易迷失,再加上迷失的人一多,都在抢房的话,你也就会在人流中丧失思考:要不也抢一套吧,反正也不贵,没多少钱。

如今的养老类房产,最吸引65岁左右的人群,他们特质是还走得动,而对于过10年后渐渐成为老年人又心生焦虑,而养老类地产往往又不贵,所以这就如一些年龄大的喜欢买养生器械或补品一样,说穿了也是缓解焦虑的一种方式,心里有个落脚点:我在山清水秀的地方有一套养老房,养老我不愁了。但事实上,当你真的老了,生活并没有那么美妙,你也没心思看这山清水秀,到时真正有效的诉求可能还是离知名医院近些更为实际。

租金讲的故事

租金我是研究的,毕竟租金是回血利器。比如市场冷淡的时候,作为一个房东,租金收的多无疑是舒服的,对于物业的长期持有也更有帮助。

开发商也懂这些,所以营销的时候,有时也会打这张牌,以往营销模式之一是包租之类的承诺。如今花色更多。比如只要能看到海,就用PPT制作叙述一些成功的海景民宿,叙述惊人的回报,然后轻飘飘一句你做你也能成。要是开在山区就叙述山区民宿的一些成功典范。

其实人们不知道,民宿这个东西复制品一多,价格就被打到赤贫。

我粉中有一民宿达人就和我坦言,她毕业后恰逢民宿市场刚起,她那些年运营民宿每年能赚的钱都够买房子了,但后来同业竞争一多,价格体系急转直下,所以她现在往往有亮点地段好的房子才拿,希望能做出差异化竞争。

这里衍生开去讲一个租金的概念,在一些城市,一些盘入住率很低,租金却不低。这是什么缘由。这其实与购买人群有关。如果入货者大比例的是刚需,那么这个盘的入住率并不会低。只有投机盘,一买买5套10套的那种,入住率才会低。如果房价低廉,60万一套,作为刚需盘,或自住或出租。空置率并不会高。而一买10套的,你以为他们会出租么?对于这样的人群,他们一来不是很在乎一两千一套的月租金,还有就是怕异地打理麻烦,再者就是担心精装修房出租坏了卖出时的品相,毕竟他深知是为赚差价为炒卖,而非长持。

租金这个东西,同质化竞争一少,价格就会不错,所以你自然会发觉,一个小区虽然入住率不高,但租金倒是还可以的,算算租售比,甚至好像还挺有投资价值的,但忘了一件事,那就是同质化竞争并未有效与充分。当然开发商会以此做文章的,说这里的租售比其实不错的,算算房价,很合理之类的措辞。

结语:

一些非限购的城市已催生投机的泡沫,颇为类似股市末轮炒ST股的喜好,也如当年大妈们排队抢的黄金一样,抢到的那天大妈们都说买到就说赚到了赚到了,说好多人没抢到,但事实上是泡沫式的浮盈蒙蔽了人群的双眼。

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